建筑方面
占地总面积 | 建筑总面积 | 建筑密度 | 容积率 | 生地 | 熟地 | 三通一平 | 七通一平
土地使用权的最高出让年限 | 建筑结构类型 | 五证 | 各种面积汇总 | 开间和进深
- 1、占地总面积：
- 建筑占用土地的面积，又称建筑占地。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路等等）。
- 2、建筑总面积：
- 一般指某小区或某组团所有建筑物（包括公共设施建筑）的面积之和。
- 3、建筑密度：
- 规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。
- 4、容积率：
-
- （1）概念：指规划地块内各类建筑的总面积与建筑用地面积之比。容积率可根据需要制定
上限和下限，容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪
费；容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。
- （2）计算：如果按照容积率的概念解释,建筑面积是包括地下室和半地下室的(层高达2.2米
均算全面积)，但在房地产行业,各个城市对于容积率有不一样的规定,现在大部分城市都不
把地下面积计算在容积率内,如北京半地下室超过地面1.5米才把地下室的建筑面积算在容积
率内）。所以，就写字楼而言，总建筑面积一般指地上的建筑面积。
- 5、生地：
- 只是一块土地，还未开发，尚有青草，未规划作用，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。
- 6、熟地：
- 达到三通一平的，已属于规划中的地皮，称为熟地，三通一平只是达到施工要求。
- 7、三通一平：
- “三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。
- 8、七通一平：
- 达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。
- 9、土地使用权的最高出让年限：
- （1）居住用地70年；
- （2）工业用地50年；
- （3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
- （4）商业、旅游、娱乐用地40年；
- （5）综合或其它用地50年。
- 10、建筑结构类型：
- 建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝
土结构建筑、钢结构建筑。一般说来，低层建筑采用砖木结构的较多，多层建筑采用砖混
结构的较多，高层建筑采用钢筋混凝土结构，有大跨度要求的体育馆、大剧院多采用钢结
构。
- （1）砖混结构：
- 砖混结构建筑的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、
屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。这类建筑物的建造层数一般在6层以下，造价
较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制，所以，这类建筑物
正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。
- （2）钢筋混凝土结构：
- 钢筋混凝土的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两
大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其它砌体做成。它的特点是结构
的适应性强，抗震性能好，耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以用此类
结构。钢筋混凝土结构房屋的结构主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒
体结构、框架筒体结构和筒中筒等。
- （3）钢结构：
- 用型钢或钢板制成基本构件，根据使用要求，通过焊接或螺栓连接等方法，按照一定
规律组成的承载机构叫钢结构。钢结构具有自重较轻，工作的可靠性较高，钢材的抗振
（震）性、抗冲击性好，制造的工业化程度较高，可以准确快速地装配，容易做成密封结构
等优点，但钢结构也易腐蚀、耐火性较差。
- 11、五证：
- 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、建设工程规划许可证》、
《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称
“五证”。其中《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是由市规划委员会核
发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）
许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。
- 12、各种面积汇总：
- （1）结构面积：
- 是指所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。
- （2）建筑面积：
- 建筑物全部面积，分每户建筑面积、单元建筑面积和每幢楼建筑面积，系指房屋外墙
（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备
有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。
- （3）使用面积：
- 扣除公用（楼梯、电梯、公用的配电间、走道、电梯间、管道间）面积，房屋结构占
用面积，以及户内走道、楼梯、玄关等面积后，所剩实际可使用的面积。
- （4）房屋的产权面积：
- 系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房
地产行政主管部门登记确权认定。
- （5）套内建筑面积：
- 由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成；
- ①套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。
- ②套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。
- ③套内阳台建筑面积：按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
- 13、开间和进深：
- （1）开间：房间的宽度
- （2）进深：房间的时间长度，为了保证房间具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长
